경기 시흥시 미산동 · 아파트
[동네 분석] 경기 시흥시 미산동 · 2025타경53305 아파트
⚖️ 대법원 법원경매정보 공고 실시간 연동🛡️ 법원 매수신청대리 1차 권리분석 완료
📊 2025타경53305 법원경매 핵심 지표 요약
진행·공고 물건
실시간 공고
평균 최저가율
감정가 대비 30~70%
평균 유찰횟수
1~3회 저감
관할 집행법원
관할 집행법원
경기 시흥시 미산동 2025타경53305 아파트이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 1.4억원 · 최저가 6860만원 · 유찰 2회.
![[동네 분석] 경기 시흥시 미산동 · 2025타경53305 아파트 검토 요약](https://gyeonggi.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.png?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EA%B2%BD%EA%B8%B0+%EC%8B%9C%ED%9D%A5%EC%8B%9C+%EB%AF%B8%EC%82%B0%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD53305+%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8&cnt=%EC%8B%A4%EC%8B%9C%EA%B0%84&rate=70&court=%EA%B4%80%ED%95%A0%EB%B2%95%EC%9B%90&pid=1494236&sub1=%ED%8F%89%EA%B7%A0+%EA%B0%90%EC%A0%95%C2%B7%EC%B5%9C%EC%A0%80%EA%B0%80+%EB%B6%84%EC%84%9D&sub2=%EC%B5%9C%EC%A0%80+70%25%E2%86%93+%EC%9C%A0%EC%B0%B0+%ED%8A%B9%EA%B0%80&sub3=%ED%95%99%EA%B5%B0%C2%B7%EC%83%81%EA%B6%8C%C2%B7%EB%AC%B8%EC%84%9C+%ED%8C%A9%ED%8A%B8+%EA%B2%80%EC%A6%9D&v=20261028b)
제이옥션 검토 코멘트
2025타경53305 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경53305의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 임차인 대항력, 체납관리비 인수 범위, 단지 실거래·전세가, 수선비와 명도 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
⚖️ 말소기준권리 점검
근저당·가압류·경매개시결정일 및 배당요구종기일 확인
🏢 실거래가·전세가 대조
국토교통부 실거래 매매·전세 시세와 최저가 격차 분석
⚠️ 체납관리비·명도
공용부분 체납관리비 인수 범위 및 인도명령 대상 확인
💰 대출·취득세 한도
낙찰가 70~80% 경락잔금대출 및 취득 자금계획 검토
2025타경53305 법원경매 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 2025타경53305 법원경매 입찰 시 필수 준비물과 입찰보증금은 얼마인가요?
법원경매 입찰 시에는 신분증(주민등록증 또는 운전면허증), 도장, 그리고 최저매각가격의 10%에 해당하는 매수신청보증금(은행 발행 자기앞수표 1장 준비 권장)이 필요합니다. 재매각(유찰 후 미납) 사건의 경우 관할 법원에 따라 보증금이 20~30%로 상향될 수 있으므로 매각기일 공고를 사전에 확인해야 합니다.
Q2. 2025타경53305 권리분석 시 가장 주의해야 할 핵심 사항은 무엇인가요?
말소기준권리(근저당·가압류 등)보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부, 유치권·법정지상권 등 등기부에 표시되지 않는 특수 권리 성립 여부를 집중 검토해야 합니다. 아울러 국세·지방세 당해세 우선변제권 및 아파트·상가의 공용부분 관리비 체납액 승계 여부도 사전 확인이 필수입니다.
Q3. 2025타경53305 낙찰 후 잔금 납부와 소유권 이전 및 명도 절차는 어떻게 되나요?
낙찰일로부터 1주일 후 법원의 매각허가결정 및 추가 1주일 후 확정 절차를 거쳐 약 30일간의 대금지급기한이 지정됩니다. 잔금을 전액 납부하는 즉시 소유권을 취득하며, 이후 부동산인도명령 신청과 촉탁등기를 통해 안전하고 신속하게 명도와 소유권이전등기를 마무리합니다.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경53305 권리관계·기일·등기 전체 보기 →미산동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교시흥신일초등학교
중학교소래중학군
초등학교는 시흥신일초등학교에 배정되는 시흥신일초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 소래중학군에 속하며 배정 대상 학교가 5곳입니다.
미산동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체40곳
반경 1km 사업체104곳
소매28곳
음식24곳
수리·개인20곳
미산동 반경 500m 안에 등록 사업체가 40곳, 반경 1km 안에는 104곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
500m 안 비중은 38%로, 도보권과 그 바깥에 상권이 나뉘어 있습니다.
업종 구성은 소매 28곳, 음식 24곳, 수리·개인 20곳, 과학·기술 15곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 시흥시 전체 안 370건과 나란히 놓으면 이 물건은 하위 15% 지점입니다.
시흥시 아파트 안에서 이 물건의 가격 위치
시흥시 아파트 95건의 감정가 평균은 3.9억원, 중앙값은 3.3억원입니다. 이 물건의 감정가 1.4억원은 그 평균의 36%이고 분포에서는 하위 0% 자리에 놓입니다.
최저매각가격 6860만원은 감정가의 49%로, 같은 조합 평균 저감 수준(60%)보다 더 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 16%).
유찰은 2회 쌓였고 같은 조합 평균은 1.9회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
시흥시 아파트 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경52050 아파트
조남동 · 감정가 1.6억원 · 최저가 5522만원 · 유찰 3회 - 2025타경52374 아파트
하중동 · 감정가 2.4억원 · 최저가 1.7억원 · 유찰 1회 - 2025타경52646 아파트
신천동 · 감정가 2.5억원 · 최저가 8746만원 · 유찰 6회 - 2025타경53017 아파트
정왕동 · 감정가 2.7억원 · 최저가 1.9억원 · 유찰 1회 - 2025타경52938 아파트
장곡동 · 감정가 2.9억원 · 최저가 2.0억원 · 유찰 1회 - 2025타경53269 아파트
월곶동 · 감정가 2.9억원 · 최저가 2.1억원 · 유찰 1회
미산동에 대해 자주 묻는 것
미산동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 시흥신일초등학교, 중학교 소래중학군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
미산동 아파트 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 104곳입니다. 이 가운데 40곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 소매(28곳), 음식(24곳), 수리·개인(20곳)입니다.
시흥시 아파트 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
시흥시 아파트 95건의 평균 감정가는 3.9억원, 중앙값은 3.3억원입니다. 이 물건은 1.4억원으로 하위 0% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 2.5억원이고 이 물건은 6860만원입니다.
2025타경53305 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-53305.html 에 있습니다.
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공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-27
실시간 법원경매 지역별·물건유형별 맞춤 허브
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025타경53305 |
|---|---|
| 물건종류 | 아파트 |
| 소재지 | 경기도 시흥시 미산동 82-14 상아그린아파트 1층111호 |
| 감정평가액 | 1억 4000만원 |
| 최저매각가격 | 1억 4000만원 |
| 매각기일 | 2026-05-19 |
| 담당법원 | 안산 |
2025타경53305
경기 시흥시 미산동 82-14 상아그린아파트 1층111호 아파트
- 감정가1억 4000만원
- 최저매각가1억 4000만원 (100%)
- 매각기일2026-05-19 · 기일 경과
- 관할법원안산
물건 사진
시흥시 아파트 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 65건
- 평균 낙찰가율82.4%
- 평균 낙찰가3억 6,632만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)
- 건물 구분호수1층111호
- 전용면적(㎡)59.95㎡
- 등기 권리유형1.소유권
- 법원 공고서류매각물건명세서
- 배당요구 종기일2025. 12. 1.
- 명세서 작성일2026. 4. 16.
- 최선순위 설정일자2017.06.30. 근저당권
- 건물 구조·용도철근콘크리트벽식조
대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수47개
- 주요 업종 1음식 15곳
- 주요 업종 2소매 12곳
- 주요 업종 3과학·기술 7곳
- 주요 업종 4수리·개인 5곳
- 주요 업종 5부동산 4곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)171만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산85억 4739만원
- 공동주택 공시가격(평균)6684만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 초등시흥신일초등학교 (1286m)
- 배정 중학은계중학교
- 배정 중학소래중학교 (1667m)
- 배정 중학대흥중학교
- 배정 중학신천중학교 (1846m)
- 배정 중학시흥은행중학교
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 6860만원 | 3430만원 | 4305만원 |
| 기준 | 7408만원 | 4445만원 | 3845만원 |
| 공격 | 7957만원 | 5172만원 | 3672만원 |
AI 물건 위험도 진단
R3 등급 (50점)가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 사진 자료 부족: 연결된 사진 자료가 없습니다.
- 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
경기 시흥시 같은 지역 진행 물건
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매각기일이 가까운 순입니다.
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